2.10.2026

Když se podíváte na realitní portály, snadno získáte představu, kolik dnes stojí byt nebo dům ve vašem okolí. Jenže je tu jeden háček: vidíte ceny, za které chtějí majitelé nemovitosti prodat. Ne ceny, za které se skutečně prodaly.

A rozdíl mezi těmito dvěma statistikami může být překvapivě velký.

Podle analýzy společnosti Valuo činila ve 2. čtvrtletí roku 2025 průměrná nabídková cena bytu v České republice přibližně 6,7 milionu Kč, zatímco průměrná realizovaná cena dosahovala přibližně 4,5 milionu Kč. Rozdíl mezi oběma průměry tedy přesahoval 30 %. Valuo blog

Na první pohled by se nabízelo jednoduché vysvětlení: prodávající nasadí cenu a kupující si nakonec vyjedná slevu o desítky procent.

Tak jednoduché to ale není.

Rozdíl 30 % neznamená slevu 30 %
Průměrná nabídková a průměrná realizovaná cena totiž neporovnávají vždy stejné nemovitosti.

V nabídce mohou být například ve větší míře dražší byty, novostavby nebo nemovitosti ve velkých městech, zatímco mezi uskutečněnými prodeji může být jiná skladba bytů podle lokality, velikosti, technického stavu nebo typu vlastnictví.

Proto nelze z rozdílu mezi dvěma celkovými průměry říct, že konkrétní byt nabízený za 6 milionů korun se běžně prodá za 4,5 milionu.

To by byla chybná interpretace dat.

Dobře je to vidět i na jiné analýze Valuo, která porovnávala konkrétní nabídky se skutečnou následnou prodejní cenou stejné nemovitosti. Tam byly rozdíly výrazně menší. V analýze z roku 2024 se například byty prodávaly v průměru přibližně o 8,4 % níže oproti jejich první nabídkové ceně. Valuo blog

A ani to neznamená, že každý kupující automaticky dostane osmiprocentní slevu. U některých nemovitostí se cena sníží, jiné se prodají za cenu blízkou nabídkové a při velkém zájmu se může konečná cena dostat i výše.

Proč jsou tedy rozdíly mezi statistikami tak zajímavé?
Protože velmi dobře ukazují jednu věc:

Cena uvedená v inzerátu sama o sobě není důkazem tržní hodnoty nemovitosti.

Majitel, který chce určit cenu svého bytu, se často podívá na několik podobných nabídek v okolí. Pokud vidí byty za 6,5, 6,8 a 7 milionů korun, je přirozené, že svůj byt začne vnímat podobně.

Jenže neví, zda se tyto byty za uvedenou cenu skutečně prodají.

Některé mohou být na trhu několik měsíců. U některých se cena v průběhu inzerce změní. A některé mohou z nabídky zmizet, aniž by byly za původní cenu prodány.

Právě proto při ocenění nemovitosti nestačí sledovat pouze aktuální inzerci.

Správná cena není automaticky ta nejnižší
A tady je důležitá druhá strana celé věci.

Smyslem práce s realizovanými cenami není stanovit nemovitost co nejlevněji.

Naopak.

Dobré ocenění má pomoci najít takovou nabídkovou cenu, která odpovídá konkrétní nemovitosti a současné situaci na trhu — a zároveň umožní prodávajícímu dosáhnout co nejlepšího výsledku.

Příliš vysoká cena může odradit zájemce a prodloužit dobu prodeje. Příliš nízká cena zase může znamenat zbytečnou ztrátu pro majitele.

Proto má při ocenění smysl sledovat současně aktuální nabídku, skutečně realizované transakce, vývoj cen, dobu prodeje i konkrétní vlastnosti nemovitosti.

A co z toho plyne pro kupujícího?
Ani pro kupujícího nejsou tato čísla automatickou vstupenkou ke slevě.

Argument „průměrný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami je 20 %“ sám o sobě neznamená, že konkrétní prodávající musí cenu o 20 % snížit.

Rozhoduje vždy konkrétní nemovitost, její cena v porovnání s konkurencí, zájem dalších kupujících a situace v dané lokalitě.

Jinými slovy:

nadhodnocená nemovitost může prostor pro jednání mít. Dobře naceněná nemovitost ho mít nemusí vůbec.

Jak tedy cenu určujeme my?
Při ocenění nemovitosti se nedíváme pouze na to, za kolik se podobné byty právě nabízejí.

Zajímá nás také, za kolik se podobné nemovitosti skutečně prodaly, jak dlouho byly na trhu, jak se ceny v lokalitě vyvíjejí a čím se konkrétní nemovitost od ostatních liší.

Protože nabídková cena odpovídá na otázku:

„Za kolik chce majitel prodat?“

Realizovaná cena odpovídá na otázku:

„Za kolik byl trh skutečně ochoten koupit?“

A teprve kombinace obou pohledů nám dává rozumný základ pro stanovení ceny.

Petr Beneš

Zdroj dat: Valuo.cz – analýzy nabídkových a realizovaných cen nemovitostí; ČSÚ – statistiky skutečně realizovaných cen nemovitostí. Údaje představují průměrné hodnoty a nelze je bez dalšího vztahovat na cenu nebo očekávanou slevu u konkrétní nemovitosti.